안전하게 전세 계약하기 1편_ 등기부등본 보는 방법
지긋지긋한 전세사기, 안전하게 전세 계약하기 1편!
전세사기, 정말 끝이 없네요. 딱 10분만 집중해서 읽어주세요.
흔히 깡통전세나 빌라왕 같은 사례는 많이 들어봤지만, 최근에는 신탁부동산 전세사기 사례까지 등장하며 더욱 주의가 필요합니다. 채광이 좋고 구조가 마음에 드는 집이라도, 임대인의 재정 상황이 불안정하다면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있기 때문에 이런 피해를 예방하려면 기본적인 부동산 지식이 필수입니다.
특히, 전세계약을 할 때 가장 중요한 서류 중 하나가 **등기부등본(등기사항전부증명서)**인데요. 등기부등본만 잘 해석할 줄 알아도 전세사기를 피할 확률이 높아집니다.
이 글에서는 등기부등본 조회 방법과 확인해야 할 주요 사항을 정리해드립니다.
1. 등기부등본이란?
등기부등본(등기사항전부증명서)은 해당 부동산의 주소, 면적, 소유자 정보, 근저당권 설정 여부 등 권리 관계를 확인할 수 있는 공적인 서류입니다. 즉, 이 서류를 통해 임대인의 실제 소유 여부 및 집에 잡혀 있는 빚의 규모 등을 파악할 수 있습니다.
등기부등본에서 반드시 확인해야 할 사항
✅ 소유자 정보: 계약하려는 집이 임대인의 소유가 맞는지 확인하세요. 만약 임대인이 아닌 사람이 계약을 진행하려 한다면 위임장 등의 추가 서류가 필요합니다.
✅ 근저당권 설정 여부: 근저당(담보 대출)이 많이 잡혀 있다면, 집주인이 대출을 갚지 못할 경우 경매로 넘어갈 위험이 있습니다. 보증금을 안전하게 보호하기 위해 근저당권이 과도하게 설정된 집은 피하는 것이 좋습니다.
✅ 임차권 등기 여부: 전임 세입자가 보증금을 돌려받지 못해 임차권 등기를 해둔 경우, 해당 집은 전세 계약을 피하는 것이 좋습니다.
✅ 가처분, 가등기, 압류 여부: 해당 부동산이 법적인 문제로 묶여 있는지 확인해야 합니다. 가처분이나 압류가 있는 집은 계약 시 신중해야 합니다.
2. 등기부등본 확인 시기
등기부등본은 계약 전, 계약서 작성 시, 잔금 지급 전 최소 3번 이상 확인해야 합니다.
1️⃣ 계약 전: 등기부등본을 열람해 소유주와 근저당권 설정 여부 등을 사전 체크합니다.
2️⃣ 계약서 작성 시: 계약서 작성 전에 다시 한번 등기부등본을 발급받아 변동 사항이 없는지 확인합니다.
3️⃣ 잔금 지급 전: 계약 후에도 임대인이 추가로 대출을 받을 가능성이 있기 때문에, 잔금 지급 직전에 최신 등기부등본을 다시 발급받아 확인해야 합니다.
3. 등기부등본 발급 방법
📌 대법원 인터넷 등기소 (www.iros.go.kr) 👉 발급 비용: 700원 (온라인 열람), 1,000원 (발급)
📌 등기소 방문 발급 👉 가까운 등기소에서 방문 발급 가능 (수수료 1,000원)
등기부등본은 누구나 발급받을 수 있기 때문에, 임대인에게 요청하지 않아도 직접 확인할 수 있습니다.
✔ 소유자 정보: 계약하려는 임대인이 실제 집주인인지 확인합니다.
✔ 근저당권(담보 대출) 확인: 대출금이 과도한 경우 보증금 반환이 어려울 수 있습니다.
✔ 임차권 등기 여부: 이전 세입자가 전세금을 돌려받지 못한 상태인지 체크합니다.
✔ 가압류, 압류 여부: 재정 문제가 있는 집이라면 계약을 피하는 것이 좋습니다.
아파트나 오피스텔과 같은 집합건물은 건물과 토지가 동일 소유자인 경우가 많아 하나의 등기부등본에서 함께 확인할 수 있습니다. 하지만 다가구주택, 다세대주택, 단독주택 등은 건물과 토지의 소유자가 다를 가능성이 있어 토지 등기부등본도 반드시 확인해야 합니다.
✡✡등기부등본 (등기사항증명서)보는 방법
등기부등본은 크게 ①표제부 ②갑구 ③을구, 이 세 가지 영역으로 구성되어 있어요. 표제부는 부동산에 대한 일반 현황을 확인할 수 있고, 갑구에서는 소유권에 대한 권리를 확인 할 수 있고, 을구에서는 소유권 외 권리를 확인할 수 있어요.
-표제부
① 건물의 주소를 확인하세요. 여기 등기부등본에 적힌 주소는 계약서에 적힌 주소와 같아야 해요. 내가 303호에 입주하는데, 301호의 등기부등본을 보여줬다? 삐- 다시 보여달라고 하세요.
② 건축물의 용도를 확인하세요. 근린생활시설 같은 경우 주거용 건물이 아니기 때문에 전세자금 대출이 어려울 수 있으니, 집 알아볼 때 유의하세요!
③ 전유부분, 즉 건물에서 빌리려는 부분의 면적을 확인하세요. 임대차 계약을 할 때도 여기에 적힌 만큼의 면적을 기재해야 해요.
④ 대지권이 있는지 확인하세요. 대지권이란 전유부분의 소유자, 즉 임대인이 땅에 대해 가지는 권리를 말해요. 만약 임대인에게 대지권이 없다면 주택의 가치가 하락할 수 있으니 주의해야 해요.
⑤ 별도등기란 토지에 특이사항이 있다는 사실을 뜻해요. 별도의 권리가 설정되어 있는 거죠. 이렇게 별도등기라고 표기된 경우에는 토지 등기부등본을 따로 확인해봐야 합니다.
-갑구
① 소유권 보존이란 처음 건물을 등기한 날짜예요. 건물이 언제부터 사용되었는지를 알 수 있지요.
② ‘갑구’의 표에서 가장 아래에 적힌 소유자가 현재 집을 가진 소유자이고, 나와 계약할 수 있는 임대인이에요. 소유자의 이름과 주민등록번호, 거주지를 잘 확인하고 내가 지금 계약하려는 집의 임대인의 인적사항과 비교해보세요. 당연히 계약서에도 동일한 사람의 인적사항이 적혀 있어야 해요.
③ 갑구에는 소유권을 제한하고 있는 조건도 확인할 수 있어요. 압류 / 가압류 / 강제 경매개시결정 / 신탁 등이 바로 그러한 경우에요. 이럴 때는 전문가와 함께 정확한 사실관계를 파악해야 해요. 특히, 신탁 관련 내용이 있다면? 신탁 회사 동의 없이는 임대인이 임대차계약을 할 수 없거든요. 꼭, 하나하나 확인해보세요.
-을구
① 을구에는 소유권 이외의 권리가 표시돼요. 근저당권이 없는 경우에는 이곳이 비어 있어요. 이 집에 빚이 많은지, 지금 누군가의 보증금을 돌려주지 않아서 ‘임차권’ 설정되어 있지는 않은지 등을 볼 수 있어요. ‘말소사항 포함’으로 등기부등본을 열람 및 발급하면, 과거의 이력도 볼 수 있어요.
② 채권최고액이란 근저당권자가 임대인에게 받아낼 돈의 최대 금액이에요. 보통은 빌린 돈의 120%를 채권최고액으로 설정해요. 여기에 적힌 근저당권 채권최고액과 임차보증금의 합을 계산하여 집이 경매에 넘어갈 경우를 생각해봐야 해요.
③ 보통의 경우 ‘채무자’로는 임대인(=소유주), ‘근저당권자’로는 돈을 빌려준 금융기관 혹은 개인이 적혀요.
5. 전세사기 예방을 위한 추가 확인 사항
✅ 전입세대 열람: 해당 주소지에 다른 세입자가 있는지 확인하세요.
✅ 확정일자 확인: 이전 세입자가 확정일자를 받아둔 경우, 보증금 반환에 불이익이 있을 수 있습니다.
✅ 신탁등기 여부 체크: 신탁된 부동산인지 확인하고, 신탁회사로부터 동의서를 받아야 합니다.
✅ 공인중개사 확인: 반드시 등록된 공인중개사를 통해 계약하세요.
⚠️ 전입세대열람내역도 함께 확인하세요!
등기부등본에 임차권이 등기되지 않은 경우, 세입자의 보증금 반환 여부를 확인하기 위해 전입세대 열람내역 및 확정일자 부여 현황을 추가로 확인해야 합니다. 이는 주민센터에서 발급받을 수 있습니다.
전세사기를 피하기 위해서는 단순히 집 내부만 볼 것이 아니라, 법적으로 안전한 계약인지 철저히 확인하는 것이 가장 중요합니다.
다음 편에서는 전세 계약 시 필수적으로 확인해야 할 ‘전세보증보험’과 확정일자의 중요성에 대해 자세히 다뤄보겠습니다. 안전한 전세 계약을 위해 꾸준히 체크하세요!
(사진출처_HUG)
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